A Quarta
Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que
condenou uma imobiliária a pagar dívidas deixadas pelo locatário e
por seu fiador, porque não tomou os cuidados devidos na análise dos
cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais relativas a
renda e patrimônio.
No caso
julgado, o locador celebrou contrato com a imobiliária para locação
e administração de sua propriedade. A administradora, por sua vez,
aprovou o cadastro do locatário e do fiador baseada, segundo a
sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda recebida por
eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que
tivessem bens para garantir eventual execução.
Diante da
inadimplência dos aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do
locatário e do fiador para cobrir os débitos, o proprietário do
imóvel ajuizou ação objetivando indenização por perdas e danos
contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram aprovados de
forma “desidiosa”.
A
imobiliária declarou que atuou com diligência tanto na aprovação
dos cadastros como no curso do contrato de locação, e que promoveu
a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não poderia ser
responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se
obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos
valores deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo
devedor e seu fiador.
Alegou
ilegitimidade passiva na causa e disse que a pretensão do
proprietário do imóvel em ser indenizado já estava prescrita.
Execução
frustrada
O
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) reconheceu a
existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do
fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar
mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do
valor do aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e
débitos relativos às cotas condominiais e tributos não pagos.
O TJRN
também levou em conta a conclusão da sentença no sentido de que a
aprovação do cadastro do locatário e do seu fiador teria ocorrido
em virtude de amizade entre eles e o diretor da imobiliária.
Para o
relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses
argumentos reforçam a culpa da imobiliária pela “desídia” na
execução do contrato.
O artigo
667 do Código Civil (CC) obriga o mandatário (no caso, a
imobiliária) a aplicar “toda sua diligência na execução do
mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou
daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia
exercer pessoalmente”.
Segundo o
relator, “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a
responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou
tributos inadimplidos pelo locatário, ressalvadas as hipóteses de
previsão contratual nesse sentido”.
Entretanto,
“configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis
pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os
deveres oriundos da relação contratual”, analisou o relator.
Legitimidade
e prescrição
Para os
ministros da Quarta Turma, a imobiliária, autora do recurso
especial, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação,
pois o pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao
pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa
pelo descumprimento do contrato.
Com
relação à prescrição alegada pela imobiliária, a Turma
esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a
ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o
conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do
locatário e do fiador.
Tal fato
se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi
frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de
transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo
3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter ocorrido
prescrição.
Fonte
site STJ
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